28/08/2025Classé dans : Accès aux plages, Actualités, Bonifacio, Corse du Sud, DPM, Enquête publique, esaces protégés, Littoral, Non classé, PADDUC, urbanisation

PLU arrêté de BUNIFAZIU – Enquête publique en cours. Suite 4 : les zonages constructibles

La plupart des zonages annulés par le tribunal administratif de bastia en 2022 redeviennent constructibles … un “bis repetita” d’illégalités

Rappel – Dans un PLU les zonages N sont « naturels », les zonages U sont urbanisables, les zonages AU sont « à urbaniser ».

LES ZONAGES NL

La loi Littoral, notamment l’article L. 121-18 du Code de l’urbanisme, encadre les zones d’hébergement touristique déconnectées des formes urbaines en interdisant généralement l’aménagement de terrains de camping ou de caravanes dans les espaces à préserver comme la bande littorale, les espaces remarquables et les coupures d’urbanisation.

Le PLU a classé 13 zones NL Naturelles Loisirs et Toursime : Les constructions destinées “artisanat et commerce de détail”, “restauration”, “autres hébergements touristiques” y sont autorisées. On peut se demander en quoi ces zones sont « naturelles » ?

Une grande majorité de ces zonages NL correspondent à :

  • des surfaces supprimées des Espaces Remarquables (ERC)
  • des zonages du précédent PLU, zonages déclarés inconstructibles par le TA en 2022, en application du code de l’urbanisme (L121-8 (zones non urbaines) et L121-13 (constructibilité obligatoirement limitée en espaces proches du rivage).

De plus, le règlement est extrêmement permissif pour un zonage « N » puisqu’y sont autorisées les extensions (limitées) des constructions existantes. De surcroît un maximum de 4 annexes (piscine comprise) est autorisé pour une emprise au sol totale cumulée de 100 m2. Dans de nombreux cas des parcelles non construites sont incluses dans ces zonages … les rendant constructibles. Ces faits sont soulignés par l’État et la CDC.

13 zonages NL (numérotés de 1 à 13) sont proches du littoral :

Suartone : Les quatre zonages UM1, UC et UL4, devenus NL, avaient été annulés par le TA (L121-8 et L121-13). 

Terrasses de Rundinara : le zonage UL4, devenu NL avait été annulé (L121-8) par le TA, la société constructrice condamnée en 2022 : le complexe touristique est dépourvu de permis. 

Camping de Rundinara : le zonage UC, devenu NL, avait été annulé par le TA (L121-8 et L121-13). La MRAE rappelle (page 17 ) qu’en 2023, la station d’épuration privée du camping Rondinara (STEU 100 EH) n’était pas jugée conforme en termes de performance et d’équipements et ce depuis sa création en 2010 (en raison de l’absence d’autosurveillance). Elle est donc source de pollution.

Sant’Amanza, Capu Biancu : le zonage UL4 devenu NL (en EPR et en partie dans la bande des 100 mètres) avait été annulé par le TA (L121-8, L121-13, L121-16). 

Sant’Amanza, Maora : le zonage UL2, en partie superposable au zonage NL avait été annulé par le TA (L121-8 et L121-13). 

Le Camping des Îles : le zonage NL et les parcelles concernées par le changement de destination correspondent au zonage UC annulé par le TA (L121-8 et L121-13). 

Sperone / Club House : le zonage NL, en espaces proches du rivage, est particulièrement illégal et les surfaces non construites doivent le rester. De surcroît, la MRAE rappelle (page 17) : “En 2023, la station d’épuration privée de Sperone (STEU 1 600 EH) n’était pas jugée conforme en termes de performance et d’équipements.” Elle est donc source de pollution.

La Piana : le zonage UP qui se superpose en partie au zonage NL avait été annulé par le TA…

L’ALBITRU (Sud de Capo del Fico) :

Hôtel Greco è Marina : NL est sur un zonage UP2 annulé par le TA (L 121-23) 

Finosa : le zonage NL correspond en grande partie aux zonages UT et UC annulés par le TA en 2022 : L 121-8 et L121-13

Les zonages NL ci-dessous et celui de Sperone comportent des parcelles qui devraient être en zonage N :

LES ZONAGES 1AUE À RECLASSER –

Premier rxemple : le zonage 1AUE au nord du goulet

Deuxième exemple, le zonage 1AUE de San’Amanza, pour moitié dans la bande des 100 mètres, en ZNIEFF de type 1. Les équipements lourds existants (port, aire de crénage, ateliers, pontons…) sont situés à l’est du zonage 1AUE, sur un zonage N selon la carte n° 8 du PLU et sur le DPM selon l’État. Ces équipements ne sont pas représentés sur cette partie de la carte n° 8 qui est donc insincère. Reste une question : le zonage 1AUE n’est donc pas destiné à supporter ces équipements portuaires ? S’ils sont destinés à des constructions … la zone n’est pas une zone urbaine et n’est donc pas constructible.

L’État rappelle “que des aménagements existants « en dur » sont actuellement situés sur le domaine public maritime (DPM) et ne bénéficient d’aucun acte domanial. Dans le cadre d’un projet global sur ce secteur, une réflexion sur leur régularisation sera nécessaire. De plus, l’aire de carénage également située sur le DPM, en plus de l’étude d’impact, nécessitera le dépôt d’un dossier domanial.” Faut-il en conclure que les aménagements très importants déjà existants sur ce zonage sont tous illégaux ?”

En 2020, l’État avait mis en demeure la société responsable de régulariser ou remettre en état. À la connaissance d’U Levante, elle n’a pas été suivie d’effets.

LES FORMES URBAINES

1 – Saparelli, Poggio d’Olmo et Suartone sont des hameaux traditionnels qui se sont développés autour de l’habitat ancien. Mais les hameaux ne sont pas considérés comme des villages au sens de la Loi Littoral. Ces 3 hameaux sont à classer en SDU (zone UB) en attendant que le SCOT (en cours) et/ou la révision du PADDUC (en cours) fixent les critères d’identification d’un village à l’échelon local. 

2 – Chiova d’Asinu n’est pas un hameau traditionnel. Il s’agit d’un groupement de constructions individuelles qui se sont construites de part et d’autre de la route à partir des années 1980. Cette zone est à classer en zone Naturelle N.

3 – Zones AU5 : elles englobent de l’habitat diffus qui s’est développé à partir des années 2000 sans aucune structuration collective. De plus, elles permettent des extensions futures (zones 1AU). Toutes les zones AU5 sont à classer en SDU (zone UB) en attendant que le SCOT (en cours) et/ou la révision du PADDUC (en cours) fixent les critères d’identification d’une agglomération à l’échelon local. 

Exemples : les deux zones AU5 de Cavvado Morto et de Padorelle.

BILAN

En réponse aux avis des Personnes Publiques Associées, les compléments de la commune ne portent que sur des justifications sur les tracés des Espaces Proches du Rivage, des Espaces remarquables et Caractéristiques et une nouvelle carte des Espaces Stratégiques Agricoles. Même si le PLU approuvé tenait compte des réserves et des modifications à effectuer impérativement, il serait si différent du PLU arrêté mis en enquête publique que “l’économie générale” du PLU serait remise en cause. La loi a prévu ce cas : il faut arrêter un nouveau PLU. C’est ce qu’avait conseillé M. le Sous-Préfet au maire de Bunifaziu dans un courrier en date du 5 mai 2025 … courrier dont il n’a pas tenu compte. Voir avis PPA : “direction-départementale-des-territoires-courrier.pdf”.