PLU de Bunifaziu/Bonifacio Sud-Est : les lotissements (de luxe) en zone N (Naturelle) ou A (Agricole) ou, … sur la prairie le béton.

L’actuel PLU approuvé de Bonifacio a classé en zones N ou A presque tous les nombreux lotissements (de luxe) existants (exemples ci-dessous), tous bâtis en violation de la loi.

Les zones naturelles

Si on interroge Internet, « Les zones agricoles et naturelles des documents d’urbanisme sont des zones en principe inconstructibles ou pour lesquelles la constructibilité́ doit rester très limitée ».

L’Art. r151-24 du code de l’urbanisme détermine 5 raisons de classer des secteurs en zones naturelles et forestières, dites « zones N ». Ce sont les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :

soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique
soit de l’existence d’une exploitation forestière,
soit par leur caractère d’espaces naturels,
soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles,
soit de la nécessité de prévenir les risques, notamment d’expansion des crues.

Les zones agricoles

Si on interroge internet « La zone agricole (zone A) du plan local d’urbanisme est un zonage dédié à la préservation des apports du foncier agricole. Peuvent être classés en zone A les secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Peuvent être autorisées, en zone A, les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole. »

L’actuel PLU approuvé de Bonifacio a classé en zones N ou en A presque tous les nombreux lotissements (de luxe) existants (exemples ci-dessous). Ils étaient en zones U (= urbanisables) ou AU (en Attente d’Urbanisation) sur les PLU précédents. Ces zones U, toutes illégales, ont toutes été annulées soit par la Cour administrative d’appel (CAA) en 2010, soit par le Tribunal administratif (TA) en 2022 et toutes les parcelles étaient inconstructibles … depuis 1986 ! En 2022, le TA a publié des cartes du PLU avec indication des zones annulées et les motifs des annulations :

Sur les cartographies du PLU, les zones N sont vert-clair et les zones agricoles sont beige-clair.

EXEMPLE 1 – À Cala Longa, la zone UL4 annulée par le TA est passée en zone naturelle ou agricole

Cala Longa : sur un zonage UL4 annulé en 2010 par la Cour administrative d’appel, une photographie prise en 2020 de l’ensemble des « fleurs de béton » : 4 villas en résidences secondaires avec piscines, pendant leurs constructions dans la bande des 100 mètres :

EXEMPLE 2 – Sperone, Piantarella, Pruniccia : des zones couvertes de villas classées en zones naturelles ou en zones agricoles

Comparaison entre une image Google Earth 2023, les zones annulées par le TA en 2022 et le PLU approuvé :

1 – Pruniccia en zone NL annulé en 2010 est passé en N

2 – Le « Hameau de Piantarella », est passé de UG1, annulé, à N

3 – Les parcelles au sud de Gallo sont passées de AUP à N

4 – Le lotissement Sperone Nord est passé de UG2b, annulé, à N

5 – Les villas de Piantarella sont passées de UG2d, annulé, à AE

6 – Le lotissement de Sperone Sud est passé de UG2c, annulé, à N

7 – Les parcelles de Ciappili Nord sont passées de UG2a, annulé, à N

8 – Le lotissement de Ciappili est passé de UG2ab, annulé, à N

Les villas de Pruniccia en zone N

L’arrêt de la CAA n°07MA03641 du 21 mai 2010 a annulé “dans le secteur côtier allant de Marina di Fiori à Pruniccia” toutes les zones NL1 et NL2 (action de l’association ABCDE).

**Le lotissement de Sperone Sud en zone N**

Une fleur de Sperone Sud en train de pousser en 2020 :

Le lotissement de Sperone Nord en zone N :

Le lotissement de Ciappili en zone N

Le lotissement de Piantarella est en zone AE (Agricole environnemental)

Les fleurs de la « campagne » de Piantarella en 2020. Nul doute que les propriétaires sont des agriculteurs :

**EXEMPLE 3 – À Sant’Amanza (planche 7), des zones U et AU, en EPR, annulées par le TA se sont construites et sont passées en zones naturelles ou agricoles**

La zone UL3c annulée par le TA (lotissement « Mare è Machja ») est passée en N, la zone AUC3 » est passée en N et A.

Ci-dessous, la zone AUL2a (lotissement construit, « Valle di Santa Manza »), annulée par le TA, est passée en zone agricole.

Remarque : alors que les parcelles sont construites, aucune des très vastes villas n’est représentée sur le PLU approuvé.

Chaque propriétaire de villa est là aussi sûrement un « gentleman farmer »…

Ce classement en zones N ou A de lotissements luxueux procure l’avantage d’augmenter le pourcentage communal de zones à l’état officiellement naturel ou agricole par rapport à celui des zones officiellement construites … Histoire de paraître une commune très vertueuse … même sur son littoral ?

Une idée à creuser : ce classement mériterait sans doute une nouvelle appellation à créer : les zones NB pour zones Naturelles Bétonnées !